孔雀“被强拆”事件:深圳最大孵化器,为何走到这步田地?

猿团 | 2016-04-26 10:20:41


孵化器4月22日,深圳老牌孵化器孔雀机构内砸出一声巨响,这家经营了6年之久、号称深圳本地最大的孵化器竟然在一夜之间被拆除。 这是继两个多月前“地库”倒闭之后,深圳又一家孵化器难以为继。

“物业公司希望把孔雀机构及入驻企业尽快赶走,以更高的价格租给新客户,利益驱使,狼性爆发!”孔雀机构创始人陈鹏福在其微信朋友圈、微信群中如此写到。

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孔雀机构创始人陈鹏福坦言,之前虽被媒体连番轰炸,但他本人仍在深圳,并没有跑路,还在银行处理一些资金事宜。

“员工工资不会少,客户押金与多余的租金一定按协议全部清退。”陈鹏福表示。

“坦白地说,我们并不是物业所说拖欠2月到4月的租金,而是3月份租金迟交了半个月,4月租金还没交。”陈鹏福表示,目前正寻求法律途径,延迟物业的暴力强拆,并准备帮助原先入驻孔雀机构的创业者迁移到其他孵化器中。


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孔雀被强拆前后对比

物业突然涨租、成本压力大、政府补贴资金迟迟未到位,是陈鹏福口中“孔雀飞了”的重要原因。此前有说法表示, 孔雀机构欠物业租金达到百万人民币,同时还欠租户预收的租金共计70多万人民币。

与此同时,无冕财经通过各方信息综合了解到, 包括3w咖啡、阿基米互联网公社、天使岛等约20多家孵化器愿为本次事件遭受影响的创业团队提供10至60天不等的过渡入驻期。

被强拆之前:曾经有过一时辉煌



在国内,孵化器大约有以下几类:一类是“二房东模式”,采取联合办公,以工位核算进行收费,平台可以提供一些简单的办公服务;第二类是“哺育者模式”,投资机构利用自己的富余空间,来孵化已经投资的项目;第三类是免租金,依靠获取融资项目的股权实现盈利。

按照曾经入驻孔雀机构的一位创业者的说法,孔雀机构其实是深圳本地最早开始尝试新型联合办公空间的企业。 在“众创空间”概念还未兴起的2013年,孔雀机构便已经开始为入驻企业提供小型办公隔间+公共洽谈空间(会议室)+公用前台+基础创业服务。

另外,根据官方网站上的介绍,孔雀机构实体平台背后的大东家包括中国科学院深圳先进技术研究院、高盛清华巾帼圆梦计划、深圳大学校友会、深圳大学创业园等相关机构企业。

除了大牌背景的背书,系统性的创业扶持服务与低廉的租金让不少初创团队趋之若鹜。记者了解到,当年入驻孔雀机构,对不少初创团队而言是一个性价比相当高的选择。 因为该机构在为创业团队提供办公场所之余,还提供类似中央厨房、娱乐中心、天使投资等一站式服务。

在上述这位创业者的记忆里, 2014年的孔雀机构科兴科学园孵化空间总体入住率几乎到达100%,不同创业团队在使用公用空间的排期十分紧凑。

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“2015年,孔雀机构一度门庭若市,经常有来自各地向其学习如何经营众创空间的考察团。”这位创业者这样表示。

在孔雀机构曾经入驻过的本地团队,包括目前已经有相当知名度的“天使客”、“深圳湾”以及Uber等等。

即便如此,孔雀机构2015年的总体入住率仍然超过60%。一片如火如荼中,孔雀机构的管理者、外部投资者似乎并没有意识到,一些资金有限、业绩起色不大的创业团队已经默默开始准备撤离。

缘何东南飞:“二房东”也挡不住房租上涨压力

如果不是本次“强拆事件”出现,绝大多数人并不知道,孔雀机构其实并没有什么令人耳目一新的盈利模式,其角色仍然只是“二房东”。

按照一位不愿具名的著名风投人士揭露, 孔雀机构的盈利模式只是“一手拿政府补贴,一手拿入驻企业的租金,最多再加上融资成功后的佣金分成”。

这种二房东模式背后既没有雄厚的资本扶持,亦没有得到政府的政策倾斜,一旦大规模扩张,必然暴露原先缺乏专业性、运营模式单一这些缺点。

对于这种“二房东模式”的孵化器,房租涨价无疑是最直接的杀伤力。

按照陈鹏福自己的说法,孔雀机构于2013年签下科兴科学园某栋95平方米的租赁合同,2019年底到期,签约合同时租金价格为110元/平方米。

不过,记者查阅历史纪录得知,孔雀机构作为二房东,曾经一度为吸引入驻而对租金进行过调整。

以科兴科学园为例,2013年该甲A级写字楼年平均租金达105元/平米.月,孔雀机构对创业者的租金仅50元/平米.月。仅仅一年之后,科兴科学园租金涨至145元/平米.月,孔雀机构相关租金则上涨至此前合同所签订的110元/平米.月。

2014年,孔雀机构一度因入驻火爆而增加了蛇口花样美年广场的孵化场地。 如今看来,这种扩张似乎有些盲目而不计后果。

公开资料显示,花样美年广场占地近3万平方米,由5栋低容积率生态办公楼和1栋精品设计酒店围合而成,其定位在新型创意产业园。2013年该广场办公楼平均租金达到100-120元/平米/月。

2014年孔雀机构入驻花样美年广场时,该物业已平均租金已超过150元/平米/月,加上科兴科学园物业这两处黄金地段租金的暴涨,很难想象只靠做二房东的孵化器能支撑下去。

2015年12月,孔雀机构在花样美年广场的场地正式关张,在关张前,其入驻率还不够40%。

更致命的一击:“入驻率”和成功率并不划等号

相比上涨的房租,低迷的“入驻率”更是对“二房东模式”孵化器更致命的一击。 在某种意义上,孔雀的“死亡”几乎是因为它唯“入驻率”马首是瞻的标准导致的。

有人气则生,无人气则死。

在孔雀机构这个案例里,它的入驻率生死线在70%,而在车库案例里,入驻率生死线则更高。这意味着如果入住率达低于此标准,孵化器的衰落在所难免。

按照目前业界流传的一种说法, “入住率”最多只能保证孵化器最基本的收支平衡,如无持续的其他盈利模式,即便每个卡位都租出去了,要实现盈利也很难。

因而,部分“二房东”孵化器干脆采取免租半年或三个月的方式,以吸引更多的创业项目入驻。他们将希望寄托在未来吸引到的优质项目,以及其成功融资后的佣金分成上。

但免掉几百元或上千元每月的租金,对优质的创业项目而言,其实诱惑力并不够大。“相比办公场地,我们更希望孵化器提供智力和资源的扶持。”一位在深圳创新谷接受孵化的创业者这样表示。

很显然,在这个方面,相比美国硅谷孵化器的同行们,国内孵化器们只能以数量赶超质量。

截至2015年,全国科技企业孵化器数量近3000家,面积超过8000万平方米,除此之外还有众创空间2300多家。而此前公开数据显示,2015年全国孵化器数量比上年存量新增一倍还有余。

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即便是近年来部分孵化器大规模宣传的“创业导师”类孵化器,也很难在投资过热的孵化领域占领不败之地。

按照美国硅谷VC公司的标准,能够作为创业导师的人物, 不仅需要在资本市场有过资深的经验、高大上的名牌学历,而且还必须要有超过5年的创业经验,并有卖掉公司的业绩才能胜任。

很可惜,国内有资格做孵化器创业导师的,除了为数甚少的顶级投资人外,绝大多数还只是从某一专业领域刚刚转身出来创业的试水者。他们甚至自己对孵化器如何运作还处于摸索的阶段。

“如果仅仅是找个办公地点的话,现在的选择实在是太多了。”一位曾在孔雀机构花样美年分部办公过的年轻创业者表示, 能够吸引他们团队入驻的决定性因素并不是场地,更多还有一系列包括融资、投后、法律、媒体宣传等成熟的创业扶持服务。

而拥有这一系列配套服务的孵化器机构,显然工位数量有限。这无疑会在今后造成好的孵化器爆满,而条件一般的孵化器入驻低迷的场景。

对一部分理智的业界人士而言,“飞走”的孔雀、关张的车库,只是国内一些模式单一的孵化器机构陆续倒闭的开始。


  • 城市合伙人